Enfoque: Comportamiento de la construcción en Nicaragua en 2017

1. En 2015, el sector tuvo un crecimiento récord de 25.4%, colocándose como el de mayor crecimiento en Latinoamérica. Para 2016 el sector vivió un decrecimiento, llegando a niveles de 8 o 10%, aún así se mantuvo fuerte con respecto a otros países de la región. ¿Cómo se proyecta el crecimiento para 2017? ¿Qué expectativas de crecimiento y de inversión existen para este año?

En 2016 el crecimiento del sector construcción fue impulsado sobre todo por una alta ejecución del plan de inversión del gobierno así como proyectos privados en los sectores servicios e industria. Por ejemplo, la construcción de las plantas de Cargill, de Cemex y otras de mediana y gran envergadura.

Para 2017 se espera un crecimiento de la industria en Nicaragua similar al del 2016, a nivel mundial el porcentaje esperado es del 3.4% vs. el 3.1% alcanzado en 2016. Esto supuestamente será promovido por un mayor crecimiento de la economía en Estados Unidos, Canadá y Japón.

Las economías de mercados emergentes serán nuevamente las que más crezcan, así en Nicaragua se proyecta un aumento del PIB entre el 4.5% y el 5% vs. el 4.3% del 2016.

La industria de la construcción crecerá estimulada por el plan de inversiones del gobierno y otros factores que promueven la inversión privada, como la ley de asociación publico privada, la derogación del impuesto patriótico a los productos provenientes de Colombia y el crecimiento de la cartera hipotecaria de los bancos que ha venido aumentando anualmente de un 17% a un 20%. Además, las mesas de facilitación entre COSEP y gobierno han dado como resultado la creación de la ventanilla única del INIFOM que tiene como objetivo facilitar y agilizar los trámites burocráticos lo que sin lugar a dudas va a incentivar el inicio de nuevos proyectos privados.

2. A pesar del decrecimiento que registró el sector en 2016, se mantuvo como el tercer país de la región con mejor comportamiento el año pasado (después de Panamá y República Dominicana). ¿Qué implicaciones ha tenido el auge de la construcción para la industria nicaragüense?

El primer efecto que tiene un aumento del sector construcción es, indudablemente, la creación de empleo, la mano de obra en un proyecto representa alrededor del 30% del costo total, hablando de mano de obra directa, además la mano de obra indirecta, inducida por la construcción, como transporte, fabricación de materiales. Si aumenta la producción de cemento, las cementeras tienen que contratar más gente, etc.

Todo esto se puede cuantificar a través del aumento de afiliados al INSS que en 2016 fue alrededor del 11% y específicamente la afiliación en el sector construcción aumentó en aproximadamente un 22% que representa más de 5,500 trabajadores.

También el auge de la construcción trae como consecuencia mayor importación de materiales para la industria. Lo importante aquí es que sepamos aprovechar esta demanda que yo vislumbro que va a durar muchos años para empezar a producir ciertos materiales localmente a través de la creación de nuevas industrias y evitar la importación de los mismos.

Adicionalmente, la ampliación del sector tiene que ir acompañada de crecimiento en infraestructura realizada en su mayor parte por el gobierno como son calles, redes de agua potable, aguas negras, electrificación, etc.

3. ¿Será posible alcanzar nuevamente los niveles de hace dos años o se podría decir que el sector llegó a un lugar estable?

Es difícil prever tantas cosas pero es muy posible visto la tendencia que lleva el país que estemos en la parte alta de la curva y se mantenga así lo que no excluye que en algún momento puedan haber puntas máximas como sucedió en 2015 sobre todo por el optimismo que ha traído tanto dentro como fuera del país la ley de asociación pública privada.

Hay una inversión que se mantiene estable debido a la demanda de viviendas, espacios comerciales y de oficinas por la mejoría económica de la familia nicaragüense. Hay un aspecto interesante que no debemos dejar a un lado porque va a tener cada vez más fuerza en el futuro y es que los nuevos proyectos cumplan con estándares más rigurosos de calidad en cuanto a sistemas constructivos, calidad de materiales, configuración de los espacios, impacto urbano y cumplimiento de estándares de sostenibilidad como los indicados en certificaciones LEED y Edge.

4. La inversión privada representa cerca de un 40% de la inversión total del sector, lo que coloca al Estado como el mayor inversionista. ¿Qué necesita implementar el país para incentivar más las obras privadas y con esto dinamizar aún más el sector?

Hay varios retos para las empresas privadas del sector construcción que deben ser abordados lo antes posible en las comisiones interinstitucionales establecidas entre COSEP, gobierno y ASOBAN.

1. Por ejemplo el tema recurrente de las empresas constructoras informales que se estiman en el 70% de la capacidad de la industria que significa competencia desleal para las empresas formales no solo porque no pagan impuestos sino porque también le resulta más difícil a las instituciones controlarlo y por lo tanto no se sabe a ciencia cierta el grado de seguridad de esas construcción. A mi modo de ver dos cosas se podrían hacer. 1 ayudarle a esas empresas a formalizarse que a veces no lo hacen porque no saben cómo, y la otra podría ser establecer licencias de construcción diferenciadas para que todos estemos dentro del sistema y se refuerce el sector.

2. El otro tema para fomentar el mayor crecimiento de la construcción es la informalidad de los posibles usuarios que no califican para ser sujetos de crédito de los bancos. Rápidamente doy dos números de acuerdo al BCN, el 66% de los negocios establecidos en las principales cabeceras departamentales no tienen ningún tipo de registro contable y según estudios de CADUR solo el 30% de la población económicamente activa es susceptible de ser sujeto de crédito en un banco. También aquí tenemos que buscar mecanismos prácticos para aumentar formalmente esta demanda.

3. Otra herramienta necesaria para incentivar la producción de vivienda es la ley de condominio, que debe ser mejorada y reglamentada para que hayan mecanismos legales que permitan a desarrolladores y residentes exigir el cumplimiento de obligaciones y derechos. Esto permitirá una mejor convivencia y facilitara la creación de más y mejores condominios. Ya CADUR y otras cámaras de COSEP han venido trabajando una reforma a la ley en ese sentido y aumentar las categorías como por ejemplo la vivienda turística que pueda ser calificada como un proyecto turístico y optar a los incentivos correspondientes. (40% vender a extranjeros)

4. Nuestras ciudades han venido creciendo orgánicamente impulsadas por las necesidades de mercado y normativas antiguas. Tenemos varios retos urbanos como es el aumento del tráfico, la falta de infraestructura en algunas zonas, la creciente vulnerabilidad a escorrentía principalmente en Managua. ALMA ha venido trabajando un plan de revitalización y ordenamiento urbano asesorados por el BID y JICA y consultado con CADUR que creara nuevas vías de acceso para Managua, ordenara y mejorara el transporte público, dictara pautas de inversión en la ciudad a través de usos de suelos definidos con configuraciones apropiadas para introducir usos mixtos y creará más y mejores normativas que permitan a las empresas públicas y privadas apoyar la disminución de la escorrentía en tiempos de lluvia y crear espacios urbanos más sostenibles.

5. ¿Qué impacto tendrá este año la inversión privada sobre el crecimiento del sector?

La inversión privada se mantendrá en un 40%-50% de la inversión total en el sector porque el crecimiento de la inversión pública es fuerte y el del sector privado también, entonces se mantiene siempre en la misma relación.

6. ¿Considera que existe la oferta suficiente para abastecer la demanda actual de construcción en el país?

La oferta de construcciones de oficinas, comerciales y de vivienda ha aumentado como respuesta directa a la demanda. Todavía hay sectores que presentan oportunidades claras como es el de los espacios comerciales que como podemos ver cada vez están más ligados a vecindarios o zonas urbanas específicas y esto ha hecho que se construyan centros comerciales o strip malls en distintos puntos que antes no tenían este tipo de servicios y que en realidad obedecen a lo que se conoce como crecimiento urbano orgánico. La idea es que las familias puedan abastecerse de bienes y servicios básicos como salud y educación sin necesidad de recorrer grandes distancias y emplear mucho tiempo en eso. Sin embargo, se necesita un plan más amplio que estudie a fondo como “agrandar el pastel” y proponga soluciones a los retos planteados anteriormente.

7. ¿Podría ser la construcción en altura un elemento disparador del crecimiento de la industria? ¿Por qué este tipo de construcción no ha logrado cobrar tanta fuerza en el país?

Definitivamente, la construcción en altura podría incentivar la industria además de ayudar a resolver varios de los problemas urbanos que estamos viviendo actualmente.

Hasta ahora la construcción de vivienda en altura no representa una solución masiva al déficit habitacional por los altos costos de construcción. Nuestro código constructivo, que se compara con los más estrictos del mundo, nos obliga a encarecer los edificios después de cierta altura por la situación sismológica de Managua. Además, existe aún en el imaginario colectivo el hecho traumático del terremoto del 72 que debemos ir superando con educación y mejores ofertas en términos de costo y ubicación.

La construcción en altura sin embargo es la única alternativa para empezar a densificar la ciudad si no queremos caer en una ciudad muy extensa con costos de transporte e infraestructura altísimos. Aquí nosotros creemos que también debería de estudiarse con el gobierno el tema para que los apartamentos en un edificio tengan menos impuestos que una casa ya que esa construcción en altura representa menos gastos para el gobierno en infraestructura y en transporte.

Por ejemplo, el plan de ordenamiento urbano de ALMA asesorado por el JICA propone la creación de varios subcentros urbanos con distintos fines. Además, propone la configuración de un “bloque típico” donde habrá usos residenciales, de oficinas, vivienda y espacios públicos. El desarrollo de este plan sin duda apoyara la creación de una ciudad más sostenible y amigable.

Ese esfuerzo debe ir acompañado de mecanismos de inversión público-privado que nos permita desarrollar el viejo Managua que ya cuenta con toda la infraestructura necesaria, y de un plan de incentivos a la construcción de vivienda en 4 pisos o más. También se necesita crear un plan de incentivos a la sostenibilidad. Ya están disponibles en distintos bancos en Nicaragua los fondos verdes que son más baratos si el edificio o desarrollo cumple con parámetros LEED o Edge. Esto debe ser complementado con programas gubernamentales para este fin.

8. ¿Qué retos tiene el país a nivel de tramitología y financiamiento, que debe prestarle mayor atención este año?

Como mencione anteriormente, se creó la ventanilla única de la inversión en INIFOM después de varios meses de trabajo entre el gobierno y COSEP. Con esta ventanilla se espera poder obtener un permiso de construcción para un proyecto en cualquier ciudad o municipio de Nicaragua (exceptuando Managua) en 45 días. Creemos que este esfuerzo será de mucha ayuda para estandarizar y expeditar los trámites de permisos en todo el país. Con respecto al financiamiento, a pesar de que se espera un crecimiento de la cartera hipotecaria de entre el 17% y el 20% este año, se necesitan más fondos a largo plazo y nuevos productos financieros que nos permitan dar crédito a aquellas familias que hasta ahora no son bancables. Por ejemplo, debemos impulsar la creación del FHA o la hipoteca verde que utiliza la medición del ahorro de agua y luz para aumentar la capacidad de pago de la familia hacia la hipoteca.

9. ¿Cómo los precios de los materiales están impactando el comportamiento del sector construcción en Nicaragua actualmente?

El aumento de precios de materiales ha ido paralelo a la devaluación del dólar por lo tanto no ha impactado significativamente porque los precios de las casas se calculan en dólares.

10. ¿Cómo proyectan que se comportará el sector en los próximos dos años? ¿Qué oportunidades presenta el mercado para mantener y aumentar el crecimiento del 10%?

En los próximos dos años el sector continuará creciendo con la economía de Nicaragua y del mundo. Hoy en día hay muchas empresas de la región que ya están invirtiendo en Nicaragua por ser un país muy seguro y estable. Esta tendencia continuará en el futuro.

La disminución en los impuestos a productos colombianos y la reglamentación de la ley App también presentaran nuevas oportunidades para bajar el costo de la vivienda y poder llegar a más familias.

Finalmente, ya se ven en el horizonte los primeros edificios en altura en Managua, sobre todo para oficinas, y algunos de ellos persiguen certificaciones LEED o EDGE. Los dueños de estos proyectos saben que contar con una certificación de sostenibilidad les permitirá rentar sus edificios más rápido y a mejores precios. En la región los edificios certificados tienen 5% mayor ocupación y la renta es 10% mayor. Esto se debe a que las transnacionales buscan este tipo de edificios porque saben que tendrán menores costos en los servicios y operaran en espacios donde sus trabajadores serán más productivos, sanos y felices, según indican los estudios de la escuela de salud de Harvard. Esta tendencia continuara en el mundo y Nicaragua no es la excepción.